In dem Verfahren klagte ein Vermieter auf Zahlung rückständiger Miete und Räumung der Wohnung. Hierbei handelte es sich um eine Wohnung in einem Altbau. Der Mieter hatte die Miete unter anderem wegen einer zu schwachen Stromversorgung der Wohnung gemindert. Die bei Amtsgericht gegen den Mieter gerichtete Klage auf Räumung und Nachzahlung der Miete wurde dort allerdings abgewiesen. Das Landgericht hingegen gab der Klage statt.

In dem bereits 1985 geschlossenen Formularmietvertrag wurde dem Mieter ausdrücklich das Recht eingeräumt, "in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind." Weiter hieß es im Mietvertrag, dass der Mieter bei einer Überlastung des Stromnetzes durch die angeschlossenen Elektrogeräte die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes - einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten - zu tragen habe.

Im Revisionsverfahren stellte der BGH jedoch klar, dass er bei seiner Auslegung bleibe, wonach auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die mindestens ausreicht, ein größeres Haushaltsgerät und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte - beispielsweise einen Staubsauger - zu betreiben. Er verwies dabei auf sein Urteil vom 26.07.2004 (Aktenzeichen VIII ZR 281/03).

Die Richter widersprachen damit der Auffassung des Landgerichts, dass in diesem Fall ein davon abweichender Standard vereinbart wurde. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand sei nach Meinung des BGH ist nur vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart sei. Diese eindeutige Vereinbarung liege aber im Streitfall nicht vor. Es lasse sich nämlich aus der Mietvertragsklausel nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaube und dadurch den Mindestanforderungen nicht entspreche.

Zusätzlich wiesen die Richter darauf hin, dass die Klausel an sich unwirksam sei, da sie den Mieter in unangemessener Weise benachteilige (Verstoß gegen § 307 BGB). Denn nach dieser Vereinbarung sei der Mieter bei einer Überlastung verpflichtet, die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt zu tragen. Also auch dann, wenn das Elektronetz vollkommen defekt sei. Selbst wenn überhaupt kein Gerät angeschlossen sei und das Stromnetz zusammenbreche, habe der Mieter nach der Klausel keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

BGH, Az: VIII ZR 343/08

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)