In dem Verfahren ging es um einen Formularmietvertrag, in der der Mieter verpflichtet wurde, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Der Vertrag enthielt gleichzeitig eine Klausel, in der die zu übernehmenden Schönheitsreparaturen aufgeführt wurden. Darin hieß es unter anderem, dass "Reinigen und Abziehen und Wiederherstellen und Versiegelung von Parkett" sowie "das Streichen… der Türen und Fenster" zu den Schönheitsreparaturen zählen.

Zwischen den Mietparteien kam es zum Streit, der in einer vom Vermieter durchgesetzten Zwangsvollstreckung gipfelte. Der Vermieter verlangte nun auf dem Rechtsweg unter anderem Schadenersatz für vom Mieter nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Während das Amtsgericht den Anspruch größtenteils für gerechtfertigt erachtete, kam das Berufungsgericht zu einem umgekehrten Ergebnis und bestätigte den Anspruch des Vermieters weitgehend, wobei aber auch hier schon das Versiegeln des Parketts und der Anstrich der Fenster und Türen von außen als Schönheitsreparatur abgelehnt wurden. Daraufhin ging der Fall zur letztendlichen Entscheidung an den BGH.

Dort entschieden die Richter, dass die Schönheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirksam sei. Die in dieser Klausel aufgeführten Verpflichtungen zum Streichen der Fenster und Türen sowie das Abziehen und die Versiegelung des Parkettbodens stellten eine Benachteiligung des Mieters dar und seien deshalb unwirksam. Grundlage zur Definition der Schönheitsreparaturen seien die Festlegungen in der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen finde sich dort aber nicht, da es sich hier bereits um Instandhaltungsarbeiten handele. Außerdem klammere die II. BV das Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen aus, was so im Mietvertrag nicht geregelt sei. Beide Klauselteile seien deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Im Gegensatz zum Berufungsgericht vertrat der BGH jedoch die Auffassung, dass nicht nur die umstrittenen Klauselteile ungültig seien sondern die gesamte Klausel. Wie Richter bereits in einem anderen Urteil festgestellt hatten, darf die in einem Mietvertrag unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handele es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die nicht in Einzelmaßnahmen oder Aspekte aufgespaltet werden könnten.

Damit bestehe auch kein Schadenersatzanspruch. Diese Entscheidung war für den Vermieter besonders bitter. Denn er hatte zur Feststellung der Höhe des Schadenersatzanspruchs einen Gutachter beauftragt. Da jedoch der BGH feststellte, dass kein Schadenersatzanspruch bestand, weil die Klausel ungültig war, muss der Vermieter auch die Kosten des Gutachters selbst tragen.

BGH, Az: VIII ZR 48/09

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)