In dem Verfahren klagte ein Mieter auf die Rückzahlung von 103,50 € plus Zinsen. Der Betrag war vom Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung gefordert worden. Hierbei handelte es sich um seinen Anteil an der Reinigung des Öltanks. Der Mieter vertrat die Ansicht, dass dieser Betrag zu Unrecht verlangt wurde. Doch sowohl das Amts- wie das Berufungsgericht stellten sich auf die Seite des Vermieters und hielten die Abrechnung für korrekt. Auch mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) hatte der Mieter keinen Erfolg.

Die Richter des BGH stellten fest, dass die im Abrechnungszeitraum angefallenen Reinigungskosten für den Öltank auf die Mieter umgelegt werden durften. Dies gingen eindeutig aus dem § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung (BetrKV) hervor.

Dort heißt es (Kurzfassung): Betriebskosten im Sinne von § 1 sind … die Kosten … des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Der BGH stellte klar, dass Reinigungsarbeiten keine Instandhaltungskosten seien. Die Reinigung sei eine Maßnahme zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit der Heizungsanlage. Hinzu käme, dass es sich - wie in der Betriebskostenverordnung verlangt - um "laufend entstehende Kosten" handele. Dabei spiele es keine Rolle, dass die Tankreinigungen in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt würden. Auch ein mehrjähriger Turnus reiche aus, um die hierbei entstehenden wiederkehrenden Belastungen als laufende entstehende Kosten anzusehen.

Gleichzeitig stellte der Bundesgerichtshof fest, dass der Vermieter berechtigt sei, die für die Reinigung entstandenen Kosten in einer Summe auf die Mieter umzulegen. Sie müssten nicht auf mehrere Jahre verteilt werden. In diesem Zusammenhang verwies der BGH auch auf ein Urteil, in dem er entschied, dass auch die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage in einer Summe abgerechnet werden können (Urteil vom 14.02.2007, Aktenzeichen VIII ZR 123/06).

BGH, Az: VIII ZR 221/08

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)