In dem Fall ging es um eine Mietwohnung im vierten Stock eines Wohn- und Geschäftshauses. Die Flur-, Bad- und Küchenfenster der Wohnung führten zu einem von allen Seiten umschlossenen Lichthof. Außerdem führte eine Türe zu einer Plattform, die zum Lichthof hin ein Geländer hatte.

Als der Mietvertrag abgeschlossewn wurde, befand sich im Paterre des Hauses eine Bankfiliale. Diese zog jedoch aus und zuletzt befand sich in den Räumen ein Fischrestaurant. Für dieses Restaurant wurde eine Kühlungs- und Lüftungsanlage errichtet. Die hierfür notwendigen Zu- und Abluftkamine wurden durch den Lichthof nach oben über das Dach geführt.

Dies wollten die Mieter im vierten Stock jedoch nicht akzeptieren. Sie fühlten sich von den Geräuschen der Kühlungs- und Lüftungsanlage empfindlich gestört. Diese war während der Geschäftszeiten des Lokals (werktags von 07:30 Uhr bis nach 21:30 Uhr) in Betrieb. Insbesondere wiesen die Mieter darauf hin, dass neben der allgemeinen Lärmbelästigung die Nutzung der Plattform als Terasse durch die Kühlungs- und Lüftungsanlage erheblich beeinträchtigt sei.

Die Mieter verlangten nun vor Gericht vom Vermieter, dass die Anlagen an Werktagen nicht vor neun Uhr morgens und nach acht Uhr abends in Betrieb genommen werden dürfe. Bei Zuwiderhandlung wollten die Mieter vom Gericht ein Recht auf Mietminderung in Höhe von 20 % feststellen lassen.

Vor dem Amtsgericht hatte der Mieter jedoch keinen Erfolg. Das Berufungsgericht stellte sich allerdings auf die Seite des Mieters und entschied, dass die Anlage in den vom Mieter geforderten Umfang nicht betrieben werden dürfe. Auch ein - eingeschränktes - Mietminderungsrecht liess das Berufungsgericht zu. Dieses Urteil wollte der Vermieter nicht so ohne weiteres hinnehmen und legte Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein. Hier wurde letztinstanzlich entschieden. Die Richter sprachen sich für die Rechte des Vermieters aus und hielten in ihrer Leitsatzentscheidung fest:

"1. Mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann noch nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert."
Unter konkludentem Handeln versteht der Jurist schlüssiges Handeln, bei dem sich ohne ausdrückliche Willensäußerung allein aus den Umständen auf einen bestimmten rechtlich relevanten Willen schließen lässt.

BGH, Az: VIII ZR 300/08

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)