Die Rechtsreferentin des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum" e.V., Frau Sandra Weeger-Elsner, erläutert in diesem Zusammenhang noch einmal die Grundregelungen des neuen Schuldrechts. Seit dem 1.1.2002 gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von nur noch drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem auf die Entstehung des Anspruchs folgenden Jahres. Ansprüche, die also im Jahr 2006 entstanden, verjähren mit Ablauf des 31.12.2009.

Die verkürzten Verjährungsfristen von drei Jahren gelten auch für Hausgelder und Sonderumlagen. Außerdem sind auch Forderungen betroffen, die sich aus Betriebskosten- und Jahresabrechnungen ergeben, die 2006 an den Schuldner gesandt wurden. Auch Mietforderungen aus 2006 verjähren mit Ablauf des Jahres 2009. Wenn in den vorgenannten Fällen noch keine Maßnahmen ergriffen wurden, muss noch in diesem Jahr ein gerichtliches Mahnverfahren eröffnet werden, um die Verjährung noch abzuwenden. Der Vorteil des Verfahrens: Sollte der Schuldner (in diesen Fällen also der Mieter) dem vom Gericht zugestellten Mahnbescheid nicht widersprechen kann relativ kurzfristig ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden, der dann auch vom Gericht erlassen wird. Neben dem gerichtlichen Mahnverfahren bleibt sonst zur Vermeidung der Verjährung nur noch der Klageweg.

Eine einfache schriftliche Mahnung reicht jetzt nicht mehr aus, um die Verjährung zu verhindern. Damit es nicht zum Verlust der Forderungen kommt, muss man die Ansprüche vor Gericht geltend machen. Empfehlenswert ist in den meisten Fällen die Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens.

Der Nachteil: Ist die Adresse des Schuldners nicht bekannt, kann der gerichtliche Mahnbescheid nicht zugestellt werden. Dann verjährt der Anspruch trotz Mahnbescheid zum Ende des Jahres. Die einzige Chance, noch Ansprüche zu retten, bietet die Klage vor Gericht. Sie kann öffentlich zugestellt werden (Bekanntmachung, wenn keine Adresse vorliegt). Die öffentliche Zustellung ist rechtskräftig und wirkt sich verjährungshemmend aus.

Die Dreijahresfrist gilt übrigens nicht für Baumängel, die der Bauträger beseitigen muss. Hier greift der Gewährleistungsangspruch für Werksverträge. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) endet hier die Verjährungsfrist erst nach fünf Jahren. Bei einem VOB-Vertrag (VOB = Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) endet die Verjährungsfrist nach vier Jahren.

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)