Keine Verjährung

Mangel bleibt während der gesamten Mietzeit ein Mangel

Wenn ein Mieter berechtigte Mängel geltend macht, ist der Vermieter dazu verpflichtet, diese zu beseitigen. Was aber, wenn der Mieter sich erst nach mehr als einem Jahrzehnt meldet und einen die ganze Zeit bestehenden Mangel geltend macht? Ein Vermieter war in solch einem Fall der Meinung, dass der Mangelbeseitigungsanspruch doch verjährt sei. Der Bundesgerichtshof (BGH) belehrte ihn jedoch eines besseren: Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln kann während eines laufenden Mietverhältnisses nicht verjähren.

Keine Verjährung: Mietmängel bleiben während der gesamten Mietzeit Mängel, auch wenn sie erst spät beanstandet werden. Foto: Claudia Hautumm/pixelio

In dem Streitfall ging es um einen Mieter, der bereits seit 1959 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus bewohnte. 1990 ließ der Vermieter das Dachgeschoss des Hauses zu Wohnzecken ausbauen. 16 Jahre später, im Oktober 2006 verlangte der unter dem Dachgeschoss wohnende Mieter schriftlich, dass der Vermieter für eine ausreichenden Schallschutz sorgen möge. 2007 ließ er zusätzlich ein Beweissicherungsverfahren durchführen. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde auch tatsächlich festgestellt, dass der Schallschutz gegenüber der Dachgeschosswohnung unzureichend sei.

Der Vermieter weigerte sich jedoch, entsprechende Maßnahmen einzuleiten und vertrat die Ansicht, dass der Anspruch auf eine Beseitigung des Mangels verjährt sei. Daraufhin ging der Mieter vor Gericht und versuchte eine Verbesserung des Trittschallschutzes auf diesem Wege durchzusetzen. Zunächst jedoch mit wenig Erfolg, denn der Richter beim zuständigen Amtsgericht wies die Klage ab. Vor dem Landesgericht wurde die Klage des Mieters jedoch auf die Berufung hin stattgegeben. Daraufhin ging der Vermieter in Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Dort stellte man sich jedoch auf die Seite des Mieters. Zunächst stellten die Richter des VIII. Zivilsenats beim BGH fest, dass der unzureichende Schallschutz einen Mangel darstelle. Der Mietgebrauch der Wohnung würde dadurch beeinträchtigt. Deshalb könne der Mieter durchaus nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. In dem angesprochenen Paragrafen heißt es "der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."

Von einer Verjährung dieses Anspruches könne jedoch keine Rede sein. Der Anspruch auf Beseitigung des Mangels sei Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs des Mieters. Dieser Anspruch wiederum sei während der gesamten Mietzeit nicht verjährbar. Die Richter machten deutlich, dass es sich bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung handele. Dabei reiche eine einmalige Überlassung der Wohnung nicht aus. Hierzu gehöre auch, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten.

Diese Dauerverpflichtung kann nach Ansicht der Richter schon deshalb während des laufenden Vertragsverhältnisses verjähren, weil sie eben dauern bestehe und somit während des gesamten Mietverhältnisses immer wieder neu entstehe.

BGH, Az: VIII ZR 104/09

Autor: Hartmut Fischer (Wort Macht)